Feil og mangler ved bolig - en komplett guide

Har du oppdaget feil og mangler ved boligen taper du retten til å gjøre misligholdskrav gjeldende, dersom du ikke reklamerer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I denne artikkelen gjennomgår vi gangen i en reklamasjonssak, hvilke frister som gjelder, fallgruver man bør unngå, samt boligkjøpers rettigheter.

1. Typiske feil og mangler ved boliger

Vår erfaring er at typiske feil og mangler boligkjøpere oppdager er blant annet;

• Arealavvik
• Mugg-, sopp- og råteskader
• Manglende eller utilstrekkelig fall mot sluk
• Kjellerstue/loftsrom er ikke godkjent for varig opphold
• Skadedyr
• Skjeggkre
• Vannskader
• Mangler på elektrisk anlegg
• Fuktskader
• Manglende drenering
• Dårlig utført håndverk
• Arbeid utført av ufaglærte
• Manglende eller utilfredsstillende lydisolering

2.  Jeg har oppdaget feil og mangler. Hva gjør jeg?

Steg 1 – nøytral reklamasjon

Det første du må gjøre er å reklamere til selger. Å reklamere betyr å gi selgeren melding om at det er oppdaget feil i boligen, og at du kommer til å gjøre misligholdskrav gjeldende (nøytral reklamasjon). Har selgeren eierskifteforsikring anbefales at du også reklamerer til eierskifteforsikringsselskapet. For å sikre etterviselighet anbefaler vi at du reklamerer skriftlig, f.eks. på e-post.

I mange tilfeller reklamerer kjøper til megler. Merk at meglers oppgave er å være mellommann i forbindelse med boligsalget. Megler har ikke ansvar for boligens tilstand. Reklamasjonen må således rettes til selger, ikke megler.

Dersom du mener at også megler eller takstmann har gjort feil, må du også reklamere til disse.

Steg 2 – engasjer takstmann

Neste steg er å engasjere en sertifisert takstmann til å gjøre nødvendige undersøkelser for å avklare manglenes skadeårsak, skadeomfang og utbedringskostnader. Takstmannen bør i tillegg ta en fullstendig gjennomgang av boligen for å avdekke andre skjulte feil og mangler.

Norges Takseringsforbund (Norsk Takst) er en bransjeorganisasjon for landets takstforetak. Takstutdanning og sertifisering er en av takseringsforbundets sine viktigste oppgaver. På https://www.norsktakst.no kan du enkelt finne takstmann i nærheten av deg ved å søke på sted eller postnummer. Ønsker du å høre hvilken takstmann vi anbefaler i din sak kan du sende oss en melding via kontaktskjema.

Steg 3 – spesifisert reklamasjon

En spesifisert reklamasjon vil si at det fremsettes et misligholdskrav som er spesifisert. Et krav er spesifisert når du f.eks. har en takstrapport som kan dokumentere skadeårsak, omfang og utbedringskostnader. I noen saker kan det i tillegg til å se på utbedringskostnader være aktuelt å se på eiendommens verdiforringelse som følge av mangelen.

Det anbefales at du tar kontakt med en advokat som kan fremsette kravet på vegne av deg (spesifisert reklamasjon).

Steg 4 – kravet blir akseptert eller avslått  

Selger/eierskifteforsikringsselskapet kan akseptere ditt krav fullt ut eller avslå helt eller delvis.

1) Er kravet akseptert fullt ut kan saken avsluttes. Du fyller ut utbetalingsskjema med opplysninger om kontonummer og får oppgjør på konto kort tid etterpå.  

2) Er kravet delvis akseptert må du sammen med din advokat vurdere selgers faktiske og juridiske anførslene, evt. innhente ny dokumentasjon. Dersom du bestemmer deg for å gå videre med saken må det sendes prosessvarsel. Dersom motparten fastholder sitt opprinnelige standpunkt, gjelder det samme som i punkt 3.  

3) Er kravet avslått må du sammen med din advokat vurdere om det er aktuelt å ta ut forliksklage/stevning.

3. Når begynner reklamasjonsfristen å løpe?

Det fremgår av avhendingsloven § 4-19 første ledd at reklamasjonsfristen begynner å løpe fra kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

4. Hvor lenge kan jeg vente med å reklamere?

Du kan ikke vente fem år.

Reklamasjonen må i henhold til avhendingsloven § 4-19 første ledd fremsettes «... innan rimeleg tid...» etter å du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er innen rimelig tid må avgjøres ved en konkret vurdering.

I en avgjørelse fra Høyesterett inntatt i Rt. 2010 s. 1013 skriver Høyesterett at reklamasjonsfristen ved boligkjøp aldri kan være kortere enn to måneder. I sjeldnere tilfeller kan tre måneder være i tide.

Du kan lese hele avgjørelsen her.

5. Hva er konsekvensen av sen reklamasjon?

Konsekvensen av sen reklamasjon er at boligkjøper taper retten til å gjøre gjeldende krav mot selger/eierskifteforsikringsselskapet. Dette føgler av avhendingsloven § 4-19 første ledd som lyder slik:

«Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.»

6. Er det andre frister enn reklamasjonsfristen jeg må være oppmerksom på?  

I tillegg til reklamasjonsfristen må du være oppmerksom på foreldelesfristen. Foreldelse betyr at et krav bortfaller fordi kravet ikke er gjort gjeldene innen en frist fastsatt i loven.

7. Hvor lang er foreldelsesfristen?

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jfr. foreldelsesloven § 2.

Er et krav ikke gjort gjeldende som følge av uvitenhet inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om fordringen, jfr. foreldelsesloven § 10 nr. 1 (tilleggsfrist)

8. Når begynner foreldelsesfristen å løpe?

Det fremgår av foreldelsesloven § 3 nr. 2 at for krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag misligholdet inntrer. I reklamasjonssaker etter boligkjøp er dette fra overtakelsesdato. Dessverre er det mange advoakter som blander foreldelsesfristens utgangspunkt med reklamasjonsfristens utgangspunkt.

9. Særregel om foreldelse ved eierskifteforsikringsselskap

Ved krav mot eierskifteforsikringsselskap foreldes kravet tidligst seks måneder etter at du har fått melding fra eierskifteforsikringsselskapet om at foreldelse vil bli påberopt, jfr. forsikringsavtaleloven § 8-6 tredje ledd. Meldingen må angi hvordan foreldelse avbrytes.

Vår erfaring er at mange advokater ikke er kjent med særregelen om foreldelse i forsikringsavtaleloven.

10. Hva er en mangel?

Hva som anses som mangel fremgår av kapittel 3 i avhendingsloven.

Eiendommen er ikke i kontraktsmessig stand
I § 3-1 fremgår det at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Generelle krav til eiendommen
I § 3-2 fremgår det eiendommen har mangel dersom den ikke

1. Passer til det formål tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til
2. Passer for et bestemt formål som selgeren var kjent med da avtalen ble inngått

Ved forbrukerkjøp angir bestmmelsens andre ledd at eiendommen i tillegg skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjelder på tidspunktet avtalen ble inngått.  

Arealavvik
Arealavvik utgjør mangel dersom arealet er «vesentlig» mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller når selgeren har opptrådt klanderverdig, jfr. avhendingsloven § 3-3.

Tilbakeholdt opplysninger
Har selgeren tilbakeholdt opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, foreligger det mangel etter § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen.

Innvirkningskriteriet er oppfylt dersom du ikke ville inngått avtalen, i hvert fall ikke på samme vilkår, om du var kjent med de opplysningene som ble tilbakeholdt.

Uriktige opplysninger
Eiendommen har mangel dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jfr. § 3-8 første ledd.

Det samme gjelder om eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt i sin markedsføring, herunder finn-annonse, salgsprospekt, egenerklæringsskjema og takstrapport. Innvirkningskriteriet gjelder også her.

Eiendom solgt «som den er»

Er eiendommen «solgt som den er» har eiendommen likevel mangel dersom det er tilbakeholdt opplysninger etter § 3-7 eller gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, jfr. § 3-9.

Eiendommen har også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med å få ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers. Om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» beror på en konkret helhetsvurdering hvor en må se hen til både kvalitative og kvantitative mangler. Dersom utbedringskostnadene ligger mellom 3-6 % av kjøpesummen taler dette for at det foreligger vesentlig mangel.

11. Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøper har undersøkelsesplikt og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jfr. § 3-10.

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jfr. bestemmelsens tredje ledd.

12. Boligkjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side

Boligkjøper kan kreve

Retting etter § 4-10
Prisavslag etter § 4-12
Heve kjøpet etter § 4-13
Erstatning etter § 4-14
Holde tilbake kjøpesummen etter § 4-15

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.