Når foreligger det mangel ved boligkjøp?

Hva som anses som feil og mangler ved kjøp av bruktboliger fremgår av lovbestemmelsene i avhendingslovens kapittel 3. Under har vi opplistet de sentrale bestemmelsene slik de lyder etter endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022. 

Eiendommen er ikke i kontraktsmessig stand

I avhendingsloven § 3-1 fremgår det at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Generelle krav til eiendommens tilstand

I § 3-2 fremgår det at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut ifra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Videre er det en mangel dersom eiendommen ikke passer for et bestemt formål som selgeren var eller måtte være kjent med da avtalen ble inngått.

Ved forbrukerkjøp angir bestmmelsens tredje ledd at eiendommen i tillegg skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjelder på tidspunktet avtalen ble inngått.  

Arealavvik

Arealavvik utgjør en mangel dersom arealavviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selgeren godtgjør at kjøper ikke la vekt på opplysningen, jfr. avhendingsloven § 3-3.

Tilbakeholdte opplysninger

Har selgeren tilbakeholdt opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, foreligger det mangel etter avhendingsloven § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen.

Innvirkningskriteriet er oppfylt dersom du ikke ville inngått avtalen, i hvert fall ikke på samme vilkår, om du var kjent med de opplysningene som ble tilbakeholdt.

Uriktige opplysninger

Eiendommen har mangel dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jfr. § 3-8 første ledd. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen, og opplysningene i tide ikke er rettet på en tydelig måte. 

Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt i sin markedsføring, herunder annonse, salgsprospekt, egenerklæringsskjema, takstrapport og annen markedsføring på vegne av selgeren. 

"Som den er" forbehold anses som ugyldige

Etter endringene i avhendingsloven fremgår det av § 3-9 andre ledd at «som den er»-forbehold og tilsvarende alminnelige forbehold ikke har virkning overfor en forbrukerkjøper. Av lovbestemmelsens forarbeider fremgår det at forbehold som typisk omfattes av formuleringen «tilsvarende alminnelige forbehold», er at eiendommen selges «as is», «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler».

Det ovennevnte er ikke til hinder for at selger tar spesifiserte forbehold. Er det tatt spesifiserte forbehold er det likevel mangel ved eiendommen dersom selger har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å frovente ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers.

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.